SG_VERWALTUNGSGERICHT B 2014/176 vom 17. Dezember 2015 , Entscheid Verwaltungsgericht, 17.12.2015 - Sg Verwaltungsgericht (2015)
Baurecht. Gestaltungsplan, Art. 14 RPG (SR 700). Art. 28 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Das Baureglement der Gemeinde (BauR) sah für die Wohnzone W4 eine zulässige Ausnützung von 0.7 vor. Das geplante Bauvorhaben überschritt diese Ausnützung bei einer Grundstückfläche von 782 m2 und einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) von 850.76 m2 mit einem Wert von 1.09 um gut 50%. Streitig war, auf welcher Berechnungsgrundlage die höchstzulässige Ausnützung für das Baugrundstück Nr. 002 zu ermitteln sei. Die Ausnützungsberechnungstabelle des Gestaltungsplans sah für das Teilgebiet, in welchem die Überbauung vorgesehen ist, eine aBGF von 700 m2 vor. Die Vorinstanz kam zu Recht zum Schluss, dass der verfügte Ausnützungstransfer aufgrund der Zugehörigkeit der beteiligten Grundstücke zu unterschiedlichen Zonen nicht bestätigt werden kann. Die bundesgerichtliche Praxis zum Ausnützungstransfer-Verbot zwischen unterschiedlichen Zonen gilt auch innerhalb des Gestaltungsplans, zumal dieser keine verbindlichen Regeln zum Ausnützungstransfer (innerhalb der Bauzone und über die Zonengrenze hinaus) aufstellt. Zu den wegleitenden (nicht verbindlichen) Bestandteilen des Gestaltungsplans gehört auch die Ausnützungsberechnungstabelle. Wegleitende Bestandteile von Gestaltungsplänen legen das Überbauungskonzept in der Regel bis ins Detail fest. Schon die Vorprüfung durch das Planungsamt macht deutlich, dass den wegleitenden Bestandteilen einige Bedeutung beigemessen wurde. Der Baugesuchsteller ist indessen nicht bis ins Detail an diese Planbestimmungen gebunden. Diese sind als Richtschnur für die Überbauung zu betrachten. Ohne rechtsgültigen Ausnützungstransfer verunmöglicht die höchstzulässige aBGF für das Teilgebiet C eine im Bauprojekt vorgesehene Ausnützung von 850.76 m2 (Verwaltungsgericht, B 2014/176). Entscheid vom 17. Dezember 2015